Con sentenza del 26 maggio 2025, n. 13959, la Cassazione si è soffermata su un caso di compravendita di un immobile non in regola dal punto di vista catastale.
Nel caso di specie, si trattava dell’acquisto di un immobile che presentava irregolarità. Segnatamente, era stato realizzato un bagno che non risultava correttamente rappresentato nella planimetria.
Le parti avevano stipulato un contratto preliminare, nel quale era stato convenuto che il promittente venditore si sarebbe fatto carico di regolarizzare l’immobile prima di stipulare il rogito notarile.
Non avendo il promittente venditore adempiuto a tale impegno, la promissaria acquirente aveva esercitato il recesso dal contratto.
Nella causa che ne era scaturita, la Corte di Appello di Milano aveva dato torto alla parte che aveva receduto dal contratto.
A sentire la Corte di Appello, il recesso sarebbe stato ingiustificato, in quanto la dedotta realizzazione di un bagno interno, senza aumento di volumetria, era stata regolarmente denunciata ed autorizzata dall’autorità comunale, mentre l’aggiornamento, rispetto a tale vano, della planimetria catastale era stato dichiarato dal promittente venditore e, ad ogni modo, la sua mancanza non avrebbe costituito un inadempimento grave, tale da legittimare, ai sensi dell’art. 1455 c.c., il recesso dal contratto, essendo la regolarizzazione catastale ottenibile mediante un mero procedimento amministrativo con spesa esigua.
La Cassazione, riformando la sentenza della Corte di Appello, ha invece dato ragione al promissario acquirente. Secondo la Suprema Corte, la circostanza che la regolarizzazione catastale fosse possibile nel caso di specie, attraverso un adempimento amministrativo dal costo esiguo, non esimeva certo il promittente venditore dal provvedervi, ma segnalava soltanto che essa non implicava un particolare impegno e sacrificio economico.
In ogni caso l’obbligo di provvedere, sulla base delle stesse premesse accolte dalla Corte di appello, era a carico del promittente venditore, e anzi, poteva essere posto in essere solo dallo stesso, quale intestatario del bene e soggetto che poi avrebbe dovuto rendere la dichiarazione di conformità catastale in sede di stipula del rogito.
La Cassazione ha rilevato che, a mente dell’art. 1455 c.c., al fine di considerare se l’inadempimento sia o meno di scarsa importanza, deve aversi riguardo all’interesse dell’altra parte e, più in generale, all’effetto che esso produce sul “sinallagma” contrattuale (cioè sul rapporto corrispettivo tra le parti), nonché rispetto alla finalità perseguita dai contraenti (Cass. n. 7187 del 2022; Cass. m. 8229 del 2021; Cass. n. 8212 del 2020; Cass. n. 4020 del 2018).
Conseguentemente, il promittente venditore, inadempiente, dovrà risarcire i danni all’altra parte.
Francesco Salimbeni
