La fideiussione quale meccanismo di tutela del promissario acquirente.
Al fine di garantire coloro che acquistano immobili da costruire il D. Lgs. n. 122/2005 ha previsto alcuni obblighi a carico del costruttore tra i quali quello di prestare all’acquirente, prima o contestualmente alla stipula del contratto preliminare di trasferimento della proprietà o altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto con le medesime finalità, una specifica fideiussione rilasciata da una banca o da una assicurazione. La garanzia è destinata a far fronte alla situazione di crisi in cui potrebbe venire a trovarsi il costruttore essendo la posizione dell’acquirente su carta penalizzata dall’esposizione al rischio della crisi dell’impresa che si è impegnata a realizzare l’immobile. Ed è questo il presupposto per l’applicazione del citato D. Lgs. che, ai sensi dell’art. 3, c. 2, si verifica alla data i) di trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto; ii) di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa; iii) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo; iv) di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria. Ciò che il legislatore intende garantire In altri termini, è la restituzione di quello che è stato o sarà versato non, viceversa, l’adempimento dell’obbligazione contrattuale, venendo in rilievo l’interesse negativo dell’acquirente a non perdere quanto pagato al costruttore non quello alla realizzazione e al trasferimento dell’immobile.
Sulla GU n. 197 del 24.8.2022 è stato pubblicato il decreto del Ministero della Giustizia n. 125 del 6.6.2022 recante il “Regolamento relativo al modello standard di garanzia fideiussoria relativa al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, ai sensi dell’articolo 3, comma 7-bis del decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122”
Il regolamento prevede il modello standard della fideiussione per immobili da costruire di cui all’art. 2 del D. Lgs. n. 122/2005 a tutela degli acquirenti in caso di crisi dell’impresa.
All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire il costruttore ha l’obbligo di rilasciare adeguata fideiussione a garanzia di tutte le somme ed i corrispettivi che sono stati e saranno versati al costruttore/venditore in vista dell’acquisto e prima della stipula dell’atto definitivo di compravendita (caparre, anticipi e interessi): “Art. 1 – Oggetto della Garanzia 1. Il Garante si impegna nei confronti del Beneficiario – nel caso in cui il Contraente incorra in una situazione di crisi che si intende verificata a norma dell’art. 3, c. 2, del Decreto legislativo, oppure nel caso di inadempimento all’obbligo assicurativo di cui all’articolo 4 del medesimo decreto legislativo – a rimborsare, nei limiti della Somma garantita indicata nella Scheda tecnica, le somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il Contraente ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel Contratto, deve ancora riscuotere dal Beneficiario prima del trasferimento della proprietà dell’Immobile o di altro diritto reale di godimento sullo stesso, oltre ai relativi interessi legali maturati fino alla data in cui si è verificata una delle situazioni di crisi di cui all’art. 3, c. 2, del Decreto legislativo o vi è’ stato l’inadempimento all’obbligo assicurativo di cui all’art. 4 dello stesso Decreto legislativo”.
Il decreto entra in vigore l’8 settembre 2022 ma la normativa si applica alle fideiussioni stipulate a partire dal 30° giorno successivo alla sua pubblicazione nella GU.
Pertanto, le fideiussioni stipulate post 23 settembre dovranno essere conformi al nuovo modello standard approvato con il decreto pubblicato in GU.
Le garanzie fideiussorie rilasciate dal 16 marzo 2019 al 22 settembre 2022 mantengono la loro efficacia fino alla scadenza. In caso di rinnovo dovranno essere adeguate al nuovo modello.
Secondo il nuovo regolamento, la fideiussione rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione, a garanzia della restituzione delle somme e del valore dei corrispettivi riscossi per l’acquisto di una casa in costruzione in caso di situazioni di crisi, andrà predisposta secondo il modello standard previsto nell’allegato A) del provvedimento (https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaDettaglioAtto/originario?atto.dataPubblicazioneGazzetta=2022-08-24&atto.codiceRedazionale=22G00134&elenco30giorni=false), tenendo in considerazione la scheda tecnica prevista dall’allegato B).
Più precisamente, dovrà prevedere l’importo massimo complessivo garantito, corrispondente alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso nonché quelli che deve ancora riscuotere, al netto di qualsivoglia franchigia, sulla base di quanto previsto nel contratto:
“Art. 3 – Somma garantita
- La Fideiussione, anche ai sensi dell’art. 1938 c.c. è prestata per un importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il Contraente ha ricevuto dal Beneficiario, nonchè alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo che, secondo i termini e le modalità stabilite nel Contratto, il Contraente deve ancora riscuotere, prima del trasferimento o dell’assegnazione della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.
- Ai sensi dell’art. 2, c. 1, secondo periodo, del Decreto legislativo, restano escluse dalla tutela della Garanzia le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonchè i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.
- L’ammontare della somma garantita è indicato nella Scheda tecnica.
- Il Garante è inoltre tenuto al pagamento degli interessi legali maturati sugli importi corrispondenti alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo che il Contraente abbia riscosso dal Beneficiario, fino al momento in cui si è verificata la situazione di crisi di cui all’art. 3, comma 2, del Decreto legislativo ovvero fino alla data dell’attestazione, da parte del notaio,
dell’inadempimento all’obbligo assicurativo di cui all’art. 4 del medesimo Decreto legislativo”.
Le clausole individuate nella Sezione I del modello standard potranno essere modificato unicamente in senso più favorevole per il beneficiario, quelle della Sezione II potranno essere derogate su accordo delle parti, salvi i principi individuati dalla normativa in materia di fideiussione e cessione del credito.
L’art. 2, c. 4 esclude la facoltà di recedere da parte del garante: la banca o l’assicurazione che ha rilasciato la fidejussione è tenuta, dunque, ad adempier a tutte le obbligazioni a suo carico a favore degli acquirenti. Parimenti è escluso l’obbligo di preventiva escussione, il che significa che il promissario acquirente potrà chiedere alla banca o alla compagnia di assicurazione garante il rimborso senza dover promuovere un contenzioso nei confronti del costruttore inadempiente.
All’art. 5 dell’allegato A) sono previsti i tempi di escussione della garanzia:
“ 1. Nell’ipotesi di cui all’art. 3, c. 2, lett. a) del Decreto legislativo, la fideiussione può essere escussa, a condizione che il Beneficiario abbia comunicato al contraente la propria volontà di recedere dal Contratto, a decorrere dalla data di trascrizione nei Registri Immobiliari, o di annotazione nel Libro Fondiario, del pignoramento relativo all’Immobile oggetto del contratto.
- Nelle ipotesi di cui alle lettere b), c) e d) dell’art.3,c. 2, del Decreto legislativo la fideiussione può essere escussa, a condizione che il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto, a decorrere dalla data di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento del costruttore, oppure dalla data di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo, o ancora dalla data di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato d’insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.
- Nell’ipotesi di inadempimento all’obbligo assicurativo di cui all’art. 4 del Decreto legislativo, la fideiussione può essere escussa dalla data dell’attestazione del notaio di non aver ricevuto, entro il giorno fissato per la sottoscrizione dell’atto di trasferimento della proprietà, la polizza assicurativa conforme al decreto ministeriale di cui al medesimo art. 4, a condizione cheil Beneficiario abbia comunicato al Contraente la propria volontà di recedere dal Contratto e non abbia sottoscritto l’atto di trasferimento della proprietà nonostante l’inadempimento dell’obbligo assicurativo da parte del Contraente”.
Quanto alle modalità di escussione della garanzia, l’art. 6 del decreto disciplina quanto segue:
- L’escussione della Fideiussione deve avvenire esclusivamente
mediante richiesta scritta del Beneficiario da inviarsi all’indirizzo del Garante riportato nella Scheda tecnica a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento ovvero mediante posta elettronica certificata.
- La richiesta di escussione deve essere corredata da ricevute di bonifico bancario o di versamento su conto corrente intestato al Contraente o da altra idonea documentazione attestante i pagamenti eseguiti in favore di questo e, in caso di permuta, deve contenere l’indicazione degli atti dai quali rilevare il valore del bene permutato e trasferito quale corrispettivo parziale o totale attribuito al costruttore. Alla richiesta di escussione deve altresì essere allegata la seguente documentazione:
- a) nell’ipotesi di escussione di cui all’art.5, par.1, copia della comunicazione inviata dal Beneficiario al Costruttore concernente la volontà di recedere dal Contratto, con la prova della sua ricezione, e certificato dei competenti Uffici dell’Agenzia del Territorio attestante la trascrizione del pignoramento sull’Immobile;
- b) nelle ipotesi di escussione di cui all’art. 5, par.2:
1) visura dell’ufficio del registro delle imprese istituito presso le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, relativa al Costruttore, comprovante la dichiarazione di fallimento, la dichiarazione dello stato di insolvenza o, se anteriore, l’apertura della procedura di amministrazione straordinaria o di liquidazione coatta amministrativa ovvero la pubblicazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
2) attestazione del Beneficiario, resa mediante dichiarazione redatta ai sensi degli artt. 46 e 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, di non aver ricevuto da parte degli organi della procedura comunicazione di voler subentrare nel Contratto;
3) copia della comunicazione ritualmente effettuata agli organi della procedura stessa con cui è stata manifestata la volontà di escutere la garanzia;
- c) nell’ipotesi di escussione di cui all’art. 5, 3, attestazione del notaio di non aver ricevuto per la data dell’atto di trasferimento della proprietà la polizza assicurativa conforme al decreto Contratto inviata dal Beneficiario al Contraente con modalità idonee a comprovarne la ministeriale di cui all’art. 4 del Decreto legislativo, e copia della comunicazione concernente la volontà di recedere dal ricezione”.
Nell’ipotesi in cui l’acquirente riuscisse ad acquistare l’immobile avvalendosi di una corsia preferenziale (prelazione) in casi di vendita all’asta, è previsto che l’eccedenza dei soldi ricevuti dal garante rispetto al prezzo pagato debba essere restituita. La somma da rimborsare sarà inferiore se l’immobile acquistato è di minor valore per caratteristiche e finiture Per la stima si apre un apposito procedimento previsto dal modello standard.: “ (…) la determinazione dell’ammontare da restituire al Garante sarà oggetto di apposita stima concordata tra il Garante e il Beneficiario ovvero effettuata da un perito nominato di comune accordo. In mancanza di accordo, la stima sarà effettuata da un collegio peritale composto da un perito nominato dal Garante, uno nominato dal Beneficiario e il terzo nominato dai primi due o, in difetto, dal presidente del tribunale competente per territorio, il quale altresi’ nominerà il perito nel caso in cui una delle parti rifiuti di provvedervi. Ciascuna delle parti sosterrà le spese del perito da lei nominato, e quelle del terzo perito saranno a carico del Beneficiario e del Garante in pari misura” (art. 6 c. 3). Degno di rilievo è poi il disposto dell’art. 9 secondo cui “il Garante non può eccepire al Beneficiario il mancato pagamento delle commissioni o dei premi dovuti dal Contraente”: la morosità del cliente, dunque, non blocca l’indennizzo. Le banche e le finanziarie non potranno di eccepire al compratore il mancato pagamento delle commissioni o dei premi dovuti dal costruttore nel tentativo di bypassare l’indennizzo dovuto alla malcapitata vittima.
Il termine per il pagamento della garanzia previsto dall’art. 10 è piuttosto breve, entro 30 giorni dal ricevimento della richiesta di indennizzo del compratore pervenuta a mezzo raccomandata o Pec. Nel caso in cui il predetto termine non venisse rispettato, il garante dovrà rimborsare altresì al beneficiario le spese da lui effettivamente sostenute e necessarie per conseguire il pagamento, oltre ai relativi interessi.
All’art. 16, infine, si prevede che nel limite di quanto corrisposto “il Garante è surrogato al Beneficiario in tutti i diritti, ragioni e azioni verso il Contraente, suoi coobbligati, successori, aventi causa e terzi responsabili o in qualsiasi modo obbligati.
- Il Beneficiario fornirà al Garante tutti i documenti eventualmente necessari per il proficuo esperimento dell’azione verso il Contraente.
- Il Garante ha altresì diritto di rivalsa verso il Contraente per le somme pagate in forza della presente Garanzia”.
Paola Francesca Cavallero
