Si qualificano come “locazioni brevi” i contratti di locazione d’immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, come i soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
La disciplina in esame non è invece applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso della attività di bed and breakfast occasionale.
Affinché possa essere applicata la disciplina fiscale delle locazioni brevi gli appartamenti da locare da parte di una persona fisica, non possono essere più di quattro per ciascun periodo di imposta, in caso di superamento di tale limite, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, precludendo questo l’applicazione del regime fiscale delle locazioni brevi.
Circa l’oggetto del contratto, la norma prevede che gli immobili posti in locazione debbano essere a destinazione residenziale (finalità abitative). La locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) nonché, singole stanze dell’abitazione.
La legge di bilancio 2024 ha modificato l’aliquota della cedolare secca applicabile ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve. L’ aliquota è ora stabilita nella misura ordinaria del 26% in luogo del 21%. Ma nella stessa legge di bilancio, è stata però riconosciuta al locatore la facoltà di usufruire dell’aliquota ridotta del 21% relativamente ai redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente. Tale unità immobiliare dovrà essere individuata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse.
L’Agenzia delle Entrate con circolare del 10 maggio ultimo scorso, è intervenuta precisando che la nuova disposizione trova applicazione a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di bilancio 2024 e, quindi, dal 1° gennaio 2024.
In definitiva, per l’applicazione dell’imposta sostitutiva nella misura del 26%, rilevano i redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati a partire dal 1° gennaio 2024, indipendentemente dalla data di stipula dei contratti e dalla percezione dei canoni, fatta salva, ovviamente, la facoltà di usufruire dell’aliquota ridotta del 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare specificamente individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.
Nel caso in cui nella locazione breve intervengano soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, o che gestiscono portali telematici, e gli stessi incassano o intervengano nel pagamento dei canoni, scatta per questi soggetti l’obbligo di effettuare una ritenuta fiscale nella misura del 21%. Tale ritenuta è da intendersi sempre a titolo d’acconto indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario. In precedenza, prima delle modifiche apportate dalla legge di bilancio 2024, la ritenuta si intendeva operata a titolo di acconto solo nel caso in cui non fosse stata esercitata l’opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.
Il saldo dell’imposta – ordinaria o sostitutiva – dovuta per ciascun periodo di imposta, è versato previo scomputo delle ritenute d’acconto subite, entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi.
I dati dell’imposta dovuta, delle ritenute subite e dell’imposta a saldo sono indicati quindi, nella dichiarazione dei redditi.
Fede Di Matteo
