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25/02/2024
Economia

L’IMU non è dovuta per i fabbricati collabenti

Il Dipartimento delle Finanze, del Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF), con la risoluzione n.4/2023 del 16 novembre 2023, ha risposto ad alcuni quesiti in merito all’applicabilità dell’IMU (Imposta Municipale Unica) ai fabbricati collabenti, ai fabbricati rurali strumentali e alla conduzione associata dei terreni.

Fabbricati collabenti (immobili non agibili o fatiscenti)

Uno dei quesiti pervenuti al Dipartimento delle Finanze, riguarda la legittimità dell’Imu sui fabbricati collabenti, iscritti al catasto alla categoria F/2. La richiesta di chiarimento nasce dalla pretesa di diversi Comuni che, vorrebbero far ricadere i fabbricati collabenti nell’ambito dei terreni fabbricabili, per i quali l’IMU è dovuta.

Il Mef ha precisato al riguardo che, la pretesa dei Comuni non può ritenersi giuridicamente valida, per le seguenti ragioni:

  • i fabbricati collabenti sono a tutti gli effetti “Fabbricati” e la circostanza che siano “privi di rendita” li porta ad essere esclusi dal novero dei fabbricati imponibili ai fini IMU, che sono esclusivamente quelli “con attribuzione di rendita”, indice, quest’ultimo, sintomatico di capacità contributiva del bene soggetto a tassazione, in ossequio all’art. 53 della Costituzione;
  • i fabbricati collabenti sono e restano “Fabbricati”, motivo per il quale non possono essere qualificati diversamente, come vorrebbero invece i Comuni che li definirebbero “terreni edificabili”.

Specifica ancora il Mef, che anche la giurisprudenza di legittimità è dello stesso avviso. Ed invero, nella massima tratta dalla sentenza 28 marzo 2019, n. 8620 riguardante l’ICI (ma le medesime osservazioni possono essere mutuate anche per l’IMU) si legge che il “fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2), oltre a non essere tassabile ai fini ICI come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito”. Questo orientamento è stato inoltre ribadito dal medesimo Giudice sia nella sentenza n. 19338 del 18 luglio 2019, sia nell’ordinanza n. 28581 del 15 dicembre 2020, in cui, proprio in merito all’IMU, è stato autorevolmente ribadito che “è pacifico che il fabbricato collabente, oltre a non essere tassabile ai fini dell’I.M.U. come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito (in tema di I.C.I.: Cass., Sez. 5, 28 marzo 2019, n. 8620)”.

In conclusione, quindi, l’Imu sui fabbricati collabenti non è dovuta.

Fabbricati rurali strumentali

E’ stato portato all’attenzione del Mef il fatto che alcuni Comuni richiedono ulteriori requisiti rispetto a quanto normativamente previsto per l’applicazione dell’aliquota IMU ridotta pari allo 0,1 per cento (che i Comuni stessi possono ridurre fino all’azzeramento) sui fabbricati rurali strumentali.

In particolare, i Comuni richiedono la sussistenza della qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale in capo al soggetto passivo IMU o all’utilizzatore dell’immobile, una specifica documentazione attestante lo svolgimento dell’attività agricola e, infine, disconoscono il contratto di comodato come titolo idoneo alla conduzione del fabbricato strumentale.

Al riguardo, il Mef ha precisato quanto segue.

“Innanzitutto, si ritiene priva di fondamento la pretesa dei Comuni circa la sussistenza della qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale di cui all’art. 1 del D. Lgs. n. 99 del 2004 in capo al soggetto passivo IMU o all’utilizzatore dell’immobile ai fini dell’applicazione della suddetta agevolazione, riservata ai fabbricati rurali strumentali”.

Il Mef precisa ulteriormente che, in linea con l’orientamento della Cassazione, occorre fare esclusivo riferimento al classamento del bene nella categoria catastale D/10 o all’apposizione della relativa specifica annotazione e non alla qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo. Alla stessa conclusione è giunta la giurisprudenza di legittimità con la sentenza n. 7102/2010, secondo cui “qualora un “fabbricato” sia stato catastalmente classificato come “rurale” (categoria ***** per le unità abitative, categoria ***** per gli immobili strumentali alle attività agricole) resta precluso ogni accertamento, in funzione della pretesa assoggettabilità ad ICI del fabbricato medesimo, che non sia connesso ad una specifica impugnazione della classificazione catastale riconosciuta nei riguardi dell’amministrazione competente”.

Infine, anche per quanto riguarda il contratto di comodato, la risoluzione, contrariamente a quanto sostenuto dal Comune, lo ritiene un titolo idoneo a dimostrare l’esistenza del requisito di ruralità.

Conduzione associata dei terreni

Terzo quesito al vaglio del Dipartimento delle finanze riguarda il tema dell’esenzione IMU nei casi di conduzione associata di terreni.

Si tratta di forme contrattuali molto diffuse, fra cui figurano il contratto di rete agricolo e la compartecipazione agraria, con cui l’imprenditore agricolo coltivatore diretto, o l’Imprenditore agricolo professionale (Iap) conduce rispettivamente per un determinato numero di anni o per alcuni mesi all’anno, i propri terreni con un altro imprenditore agricolo.

Secondo gli istanti tali figure professionali non perdono la conduzione dei terreni ma li gestiscono in forma associata, di conseguenza non viene meno il requisito per l’esenzione IMU, cioè un’agevolazione riconosciuta ai terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli, iscritti alla previdenza agricola, comprese le società agricole, indipendentemente dalla loro ubicazione. In sostanza per la misura di favore è sufficiente l’esistenza del possessore di un terreno, iscritto alla relativa previdenza, e la conduzione dei terreni.

Deve respingersi, chiarisce il Mef l’interpretazione restrittiva adottata dai Comuni che non volevano riconoscere il beneficio.

Secondo quanto precisato dal Dipartimento delle finanze, invece, la conduzione associativa dei terreni è un elemento idoneo a legittimare l’applicazione dell’esenzione Imu in quanto in linea con la volontà del legislatore (articolo 1, comma 758 legge di Bilancio 2020).

Fede Di Matteo

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