Più vantaggi per la prima casa, meno per gli altri immobili
Negli ultimi anni il bonus ristrutturazioni è stato uno degli strumenti fiscali più utilizzati dagli italiani. Una misura semplice, stabile e molto conveniente, che ha sostenuto migliaia di interventi sulle abitazioni.
Dal 2025, però, le regole cambiano in modo significativo.
La nuova disciplina, illustrata nella guida aggiornata dell’Agenzia delle Entrate (febbraio 2026), introduce un sistema più selettivo: la detrazione non è più uguale per tutti, ma dipende dal tipo di immobile e da chi sostiene la spesa.
Cos’è il bonus ristrutturazioni
Il bonus ristrutturazioni consiste in una detrazione Irpef prevista dall’articolo 16-bis del TUIR, che permette di recuperare una parte delle spese sostenute per lavori edilizi su immobili residenziali.
La detrazione:
- si ripartisce in 10 rate annuali di pari importo
- si applica alle spese pagate con bonifico “parlante”
- riguarda sia le singole abitazioni sia le parti comuni condominiali
Gli interventi agevolati comprendono, tra gli altri:
- manutenzione straordinaria
- ristrutturazione edilizia
- restauro e risanamento conservativo
- interventi per la sicurezza, il risparmio energetico e l’eliminazione delle barriere architettoniche
La vera novità del 2025: detrazione a due livelli
Il cambiamento più importante riguarda la misura della detrazione.
Fino al 2024, infatti, la regola era semplice: 50% di detrazione per tutti, indipendentemente dall’immobile.
Dal 2025, invece, si introduce un sistema “a due velocità”.
Abitazione principale: resta il 50%
La detrazione piena del 50% (su un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare) continua ad applicarsi solo se:
- l’intervento riguarda l’abitazione principale
- la spesa è sostenuta dal proprietario o titolare di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione)
Altri immobili: detrazione ridotta
Negli altri casi – ad esempio seconde case, immobili locati o detenuti in comodato – la detrazione scende al 36%, pur restando invariato il limite di spesa.
In sostanza, dal 2025 si rafforza il principio: più beneficio sulla casa in cui si vive, meno sugli immobili “a reddito” o secondari.
Non tutti possono accedere all’aliquota maggiore
Un aspetto particolarmente rilevante riguarda i soggetti beneficiari.
La detrazione al 50% spetta esclusivamente a:
- proprietari
- titolari di diritti reali di godimento
Restano invece esclusi dall’aliquota piena:
- inquilini
- comodatari
- familiari conviventi
Questi soggetti potranno comunque beneficiare della detrazione, ma solo nella misura ridotta del 36%.
Arriva il tetto per i redditi più alti
Dal 2025 entra in vigore anche una nuova limitazione per i contribuenti con reddito elevato.
Per chi supera i 75.000 euro di reddito complessivo, è previsto un tetto massimo alle spese detraibili, calcolato sulla base:
- di un importo “base” (8.000 o 14.000 euro)
- di un coefficiente legato al numero di figli a carico
All’interno di questo limite rientrano anche le spese per ristrutturazioni
Ciò significa che, pur avendo diritto alla detrazione, il contribuente potrebbe non riuscire a sfruttarla interamente.
Attenzione però a due aspetti fondamentali:
- sono escluse dal limite le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024, comprese le rate residue dei bonus edilizi già in corso
- per le spese sostenute dal 2025, nel limite rileva solo la quota annuale detraibile, e non l’intero importo pagato
In pratica, se nel 2025 si sostengono spese di ristrutturazione per 20.000 euro, detraibili in 10 anni, ai fini del calcolo del tetto rileva solo la prima rata, pari a 2.000 euro.
Questo meccanismo riduce l’impatto del limite, ma può comunque comprimere la detrazione complessiva fruibile.
Stop alle caldaie a combustibili fossili
Un’altra novità riguarda gli interventi agevolabili.
Dal 2025 non sono più detraibili le spese per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie alimentate a combustibili fossili.
Restano invece agevolati:
- sistemi a pompa di calore
- impianti ibridi
- generatori a biomassa
- microcogeneratori
La misura si inserisce nel più ampio percorso di transizione energetica.
Gli interventi ammessi restano ampi
Nonostante le modifiche, il perimetro degli interventi agevolabili resta ampio.
Sono inclusi:
- lavori di ristrutturazione e manutenzione straordinaria
- interventi antisismici
- opere per la sicurezza domestica
- installazione di impianti fotovoltaici
- eliminazione delle barriere architettoniche
Va ricordato che:
- la manutenzione ordinaria è agevolata solo sulle parti comuni condominiali
- sulle singole abitazioni serve almeno un intervento di livello “straordinario”
Una riforma mirata
La direzione è chiara: meno incentivi generalizzati e più selettività.
Il legislatore punta a concentrare il beneficio sulla casa di abitazione, riducendo il vantaggio fiscale sugli immobili diversi dalla prima casa.
Per i contribuenti, quindi, diventa fondamentale pianificare gli interventi: la convenienza fiscale, dal 2025, non è più la stessa per tutti.
In breve
- 50% solo per prima casa (e proprietario)
- 36% per altri immobili
- tetto per redditi oltre 75.000 euro
- stop alle caldaie a gas
- confermati molti interventi agevolati
Fede Di Matteo
Responsabile Assistenza Fiscale CAF Silpa
