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23/07/2024
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Lavori Condominiali e Diritti Comuni

Se non vengono lesi i diritti comuni, i lavori condominiali, come, ad esempio, quelli necessari per l’eliminazione delle barriere architettoniche, possono essere realizzati anche senza il permesso dei condomini. Coloro che li effettuano, hanno diritto alle detrazioni fiscali.

In questa stagione di dichiarazione dei redditi, una delle domande più ricorrenti, che spesso i cittadini rivolgono a coloro che sono abilitati alla compilazione dei modelli 730 o Unico, ed ha ad oggetto le detrazioni fiscali spettanti per I lavori effettuati al fine di eliminare le barriere architettoniche a tutela delle persone con disabilità, riguarda i lavori condominiali, in particolare chi li deve fare, come devono essere realizzati e con quale autorizzazione.

In merito, l’art. 1102 del Codice Civile “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro  diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso “.

Questo principio generale, in realtà, non impedisce, in alcun modo, al singolo condòmino, di effettuare lavori necessari e nel caso di una persona disabile, come, ad esempio, la costruzione di un ascensore esterno ad un edificio, indispensabili per eliminare le barriere architettoniche, di poter realizzare l’opera senza l’autorizzazione degli altri condomini. Non solo, Il singolo condòmino può portare delle modifiche alla struttura di un edificio, se quelle modifiche gli consentono di trarre dal bene comune, una utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini. Può, ad esempio, per poter entrare nella sua proprietà esclusiva, realizzare un’apertura in un muro comune, anche se muro maestro, questo ovviamente a condizione di non impedire agli altri la prosecuzione dell’esercizio dell’uso del bene comune e a condizione che non pregiudichi la stabilità ed il decoro architettonico dell’edificio.

In merito si è più volte espressa la Corte di Cassazione che: “ha più volte affermato che il principio della comproprietà dell’intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all’apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell’esercizio dell’uso del muro -ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi – e di non alterarne la normale destinazione (v. Cass. 17 febbraio 2005 n. 3265; Cass. 17 ottobre 2003 n. 16097; Cass. 18 febbraio 1998 n. 1708) e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale (v. Cass. 26 marzo 2002 n. 4314).”

“Pertanto”, prosegue la Corte di Cassazione: “qualora attraverso la valutazione delle esigenze e dei diritti degli altri partecipanti alla comunione, il giudice verifichi che l’uso della cosa comune sia avvenuto nell’esercizio dei poteri e nel rispetto dei limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c. a tutela degli altri comproprietari, deve ritenersi legittima l’opera realizzata, stante la prevalenza della norma speciale, dettata in materia di condominio, che determina l’inapplicabilità di quella generale, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal partecipante alla comunione sulla base dell’art. 1102 c.c.. In considerazione del rapporto strumentale di cui si è detto fra l’uso del bene comune e la proprietà esclusiva, che caratterizza il condominio, non sembra quindi ragionevole individuare a carico del diritto del singolo condomino, che si serva delle parti comuni in funzione del migliore e più razionale godimento del bene di proprietà individuale, limiti e condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi dei partecipanti alla comunione secondo i parametri stabiliti dalla specifica disciplina al riguardo dettata dall’art. 1102 c.c..”

Stabilito questo principio si ricorda che per i contribuenti che effettuano interventi per eliminare le barriere architettoniche, la normativa tributaria prevede diverse tipologie di agevolazioni:

  • la detrazione Irpef del 50% delle spese sostenute fino al 31 dicembre 2024 (36% dopo questa data) per ristrutturazione edilizia dell’immobile, disciplinata dall’articolo 16-bis del Tuir (comma 1, lettera e)
  • la detrazione del 75%, introdotta dalla legge di bilancio 2022 (legge n. 234/2021) ed estesa fino al 31 dicembre 2025 dalla legge di bilancio 2023 (legge n. 197/2022)
  • la detrazione del Superbonus, prevista per gli interventi “trainati”, se eseguiti congiuntamente a determinati interventi “trainanti”.

La guida delle dell’Agenzia delle Entrate “le agevolazioni fiscali per le persone con disabilità”, aggiornata a Febbraio 2023, precisa che: “Rientrano nella categoria degli interventi agevolati quelli effettuati per l’eliminazione delle barriere architettoniche (per esempio, ascensori e montacarichi) e i lavori eseguiti per la realizzazione di strumenti che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo tecnologico, siano idonei a favorire la mobilità interna ed esterna delle persone con disabilità grave, ai sensi dell’art. 3, comma 3, della legge n. 104/1992.”

Si precisa inoltre che la detrazione non è fruibile contemporaneamente alla detrazione del 19% prevista per le spese sanitarie riguardanti i mezzi necessari al sollevamento della persona con disabilità.

La detrazione è prevista solo per interventi sugli immobili effettuati per favorire la mobilità interna ed esterna della persona con disabilità. Non si applica, invece, per il semplice acquisto di strumenti o beni mobili, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità della persona con disabilità. Per esempio, non rientrano nell’agevolazione l’acquisto di telefoni a viva voce, schermi a tocco, computer o tastiere espanse.

Per questi beni, comunque, è già prevista la detrazione Irpef del 19%, in quanto rientranti nella categoria dei sussidi tecnici e informatici.

Tra gli interventi che danno diritto alla detrazione rientrano:

  • la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione
  • la sostituzione di gradini con rampe, sia negli edifici che nelle singole unità immobiliari, se conforme alle prescrizioni tecniche previste dalla legge sull’abbattimento delle barriere architettoniche.

Per quanto riguarda la detrazione del 75% si sottolinea che consiste in una detrazione d’imposta del 75% delle spese documentate sostenute nel periodo tra il 1° gennaio 2022 e il 31 dicembre 2025 e va ripartita tra gli aventi diritto in 5 quote annuali di pari importo.

La detrazione deve essere calcolata su un importo complessivo non superiore a:

  • 000 euro, per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno
  • 000 euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari
  • 000 euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

Per usufruire dell’agevolazione gli interventi devono rispettare i requisiti previsti dal decreto del Ministro dei lavori pubblici n. 236 del 14 giugno 1989 (Prescrizioni tecniche necessarie a garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e dell’eliminazione delle barriere architettoniche).

La detrazione spetta anche per gli interventi di automazione degli impianti degli edifici e delle singole unità immobiliari funzionali ad abbattere le barriere architettoniche nonché, in caso di sostituzione dell’impianto, per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dei materiali e dell’impianto sostituito.

Dal 1° gennaio 2023, per le delibere condominiali che approvano questi lavori è necessaria la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio (art. 1, comma 365, legge n. 197/2022).

Si tratta della stessa maggioranza semplificata prevista per le delibere aventi ad oggetto gli interventi agevolati con il “Superbonus” e l’adesione all’opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura (articolo 119, comma 9-bis, del decreto-legge n. 34/2020).

Carlo Fantozzi

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