In questo numero la rubrica si occupa di una questione di stretto diritto, sulla quale sono intervenute le Sezioni Unite della Cassazione, per dirimere un contrasto tra varie Sezioni della Corte stessa. Le Sezioni Unite costituiscono il massimo organo della Giurisdizione Ordinaria, e le loro sentenze hanno lo scopo di uniformare l’interpretazione della legge.
La controversia in esame concerne il danno che l’occupante abusivo di un immobile è tenuto a risarcire. In altre parole, chi occupa senza averne diritto un appartamento, un negozio, etc., quale danno deve risarcire al proprietario? Secondo un orientamento della Suprema Corte, il danno dovrebbe comunque essere dimostrato da chi ne chiede il risarcimento; secondo altro indirizzo, invece, spetterebbe automaticamente, per il solo fatto che il bene immobile sia occupato senza titolo.
Con l’ordinanza n. 33645 del 15 novembre 2022, le Sezioni Unite hanno scelto una soluzione intermedia. Secondo il Supremo Collegio, il danno ha natura presuntiva, cioè si deve presumere che il proprietario abbia subito un danno pari al canone di locazione di mercato ricavabile per quell’immobile, per quel dato lasso di tempo. Ma tale presunzione, precisano le Sezioni Unite, non è assoluta, ma ammette la prova contraria. L’occupante abusivo, per sfuggire alla condanna al risarcimento di quel danno, dovrebbe dimostrare che non ce n’erano i presupposti (ad esempio, perché il proprietario non aveva alcuna intenzione di dare in affitto l’immobile una volta liberato, tenuto conto che non si può risarcire “il non uso”, afferma la Corte).
Va precisato che si tratta di casi in cui non risultino altrimenti le prove del danno subito dal proprietario. Se invece, ad esempio, il proprietario avesse offerto in locazione il bene, seppur occupato, ed avesse ricevuto proposte di locazione, circostanziate e concrete, la prova del danno sarebbe certa. Le Sezioni Unite si occupano invece dell’ipotesi – diffusissima nella prassi – in cui il proprietario non abbia alcun documento a suo favore per pretendere il risarcimento, se non il fatto stesso che l’immobile è stato occupato abusivamente per un certo periodo di tempo. In tal caso, si farà riferimento alla “normale fruttuosità del bene”.
La sentenza, che avrà innumerevoli applicazioni nei Tribunali, segna un passo a favore dei proprietari, perché l’occupazione senza titolo sarà sanzionata con maggiore certezza.
“Nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”.
Francesco Salimbeni
