Con la sentenza 10 aprile 2026, n. 2889, la Corte di Appello di Roma si è soffermata sulle conseguenze dell’irregolarità urbanistica di un immobile promesso in vendita.
Il caso: mancato condono e inadempimento del venditore
La controversia era relativa a un contratto preliminare di compravendita, avente ad oggetto un immobile inserito in un fabbricato abusivo, per il quale era stata presentata domanda di condono. Il contratto prevedeva espressamente che il promittente venditore producesse la concessione in sanatoria al momento del rogito. Tuttavia, alla data fissata per la stipula, tale titolo non era stato ancora rilasciato.
Di conseguenza, il promissario acquirente ha chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento, oltre alla restituzione del doppio della caparra.
La decisione della Corte d’Appello: quando scatta il doppio della caparra
Il Tribunale di primo grado ha accolto la domanda, ritenendo il venditore inadempiente per non aver dimostrato l’avvenuto ottenimento del condono. La società venditrice ha impugnato la decisione, sostenendo che la semplice presentazione della domanda fosse sufficiente.
La Corte d’Appello ha respinto il gravame, confermando integralmente la decisione di primo grado. I giudici hanno chiarito che:
- L’obbligazione consisteva nella produzione della concessione entro il termine pattuito.
- La mancata produzione integra un grave inadempimento.
Tale mancanza legittima il recesso del promissario acquirente e la richiesta del doppio della caparra.
Il nesso di causalità nella responsabilità contrattuale
È stato inoltre ribadito che, nei preliminari di vendita di immobili irregolari, la presenza di abusi non sanati costituisce un vizio rilevante del bene. Citando la Cassazione (sent. n. 28995/2017), la Corte ha ricordato che l’onere della prova relativo al nesso di causalità tra inadempimento e danno spetta a chi agisce per il risarcimento.
Danni da lavori non autorizzati e prova del nesso causale
Quanto alla domanda risarcitoria proposta dal venditore per presunti danni derivanti da lavori eseguiti dall’acquirente, la Corte l’ha dichiarata inammissibile. Pur riconoscendo l’esecuzione delle opere, i giudici hanno escluso il nesso causale tra gli interventi e i danni lamentati, mancando inoltre un valido titolo edilizio per l’immobile stesso.
Validità del preliminare per immobili abusivi: l’orientamento della Cassazione
Infine, la Corte ha respinto l’eccezione di nullità del contratto preliminare sollevata dal venditore. È stato precisato, in linea con la Cassazione n. 22656/2024, che:
- 1. La nullità per immobili privi di titolo edilizio riguarda solo i contratti ad effetti reali (come il rogito).
- 2. Tale nullità non si estende ai contratti preliminari, che hanno natura obbligatoria e restano validi tra le parti.
Francesco Salimbeni
