Con l’ordinanza del 9 gennaio 2026 n. 558, la Cassazione si è pronunciata su uno specifico profilo concernente la validità delle delibere condominiali.
A modo di premessa, ricordiamo che il verbale dell’assemblea condominiale è valido pure se non sottoscritto dal Presidente (Cassazione civile sez. VI, 16/11/2017, n.27163), in quanto la sottoscrizione del presidente e del segretario serve solo a conferirgli la “natura di scrittura privata, rivestendo valore di prova legale quanto alla provenienza delle dichiarazioni” (Cassazione civile sez. VI, 15/12/2020, n.28509), mentre, ove le dette sottoscrizioni manchino, il verbale “non ha alcuna valenza probatoria” (Corte appello Roma sez. VIII, 19/01/2021, n.364).
Nel caso di specie, poi, la Cassazione ha stabilito che grava sul Condominio dimostrare che l’elenco dei condòmini votanti sia stato allegato al verbale assembleare, ivi inclusa la completa indicazione dei condòmini presenti, dei rispettivi millesimi, dei nominativi degli astenuti e dei dissenzienti, nonché del valore complessivo delle relative quote.
Diversamente, non sarebbe possibile accertare con certezza quali e quanti condòmini abbiano espresso voto favorevole, né verificare il raggiungimento del quorum deliberativo previsto dall’art. 1136 c.c (in tal senso, precedentemente, v. Cass. civ. n. 40827/2021).
Nel caso oggetto del sindacato della Suprema Corte, il Tribunale di Bergamo ha annullato le deliberazioni assembleari per la mancanza, nel verbale, dell’indicazione nominativa dei condòmini presenti – personalmente o per delega – e delle rispettive quote di partecipazione. Tale omissione, incidendo sulla regolare costituzione dell’assemblea, ha comportato l’invalidità di tutte le deliberazioni assunte.
Il Condominio ha impugnato la decisione innanzi alla Corte d’Appello di Brescia, che ha rigettato il gravame, rilevando come non fosse stata fornita prova dell’inoltro dell’elenco delle presenze, non essendo esso neppure menzionato espressamente come allegato al verbale. Inoltre, anche a voler ritenere tale elenco inviato, la Corte ha evidenziato le gravi carenze che lo caratterizzavano.
In particolare, il Condominio aveva prodotto un elenco su foglio separato, non firmato, recante l’indicazione delle presenze personali, delle presenze per delega (senza l’indicazione del delegato, necessaria ai fini della verifica del rispetto dell’art. 67 disp. att. c.c.) e delle assenze.
Inoltre erano indicati, per i soli condòmini presenti, valori non desunti da tabelle millesimali – pacificamente mancanti all’epoca – ma da una ripartizione basata esclusivamente sulla superficie in metri quadrati degli appartamenti, criterio non sufficiente a determinare il valore della proprietà ai sensi dell’art. 1123 c.c.
Avverso la sentenza della Corte d’Appello, il Condominio ha proposto ricorso per cassazione, ma la Suprema Corte lo ha rigettato, rilevando che mancava la prova – gravante sul Condominio – dell’invio dell’elenco dei condòmini votanti quale allegato al verbale, e per altro esso era incompleto di dati essenziali per stabilire con certezza chi avesse votato a favore e per verificare il raggiungimento del quorum deliberativo ex art. 1136 c.c.
Infine, ricordiamo che “laddove il verbale di assemblea condominiale riporti l’indicazione dei presenti e dei relativi millesimi, la successiva indicazione che la deliberazione “è stata approvata all’unanimità” va intesa come espressiva del consenso reso da ciascuno dei presenti” (Tribunale Roma sez. V, 22/06/2009, n.13814).
Francesco Salimbeni
